53% e investimeve të huaja në Shqipëri shkuan në pasuri të paluajtshme. Çfarë po ndodh realisht në treg dhe për çfarë të përgatitemi në vitin 2027?
Në fillim të nëntorit, revista autoritative The Banker (pjesë e grupit Financial Times) publikoi një analizë të detajuar të ekonomisë shqiptare: What’s Next for Albania? Përfundimi kryesor i analistëve britanikë: pasuritë e paluajtshme janë bërë magneti më i fortë për kapitalin e huaj. Së bashku me ekipin e EstateAll e analizuam këtë raport pikë për pikë, krahasuam shifrat e viteve 2025–2026 dhe përgatitëm pasqyrën tonë të tregut, nga Tirana deri në Rivierën Shqiptare.
Shqipëria po thyen rekorde në hyrjen e parave nga jashtë. Në gjysmën e parë të vitit 2026, më shumë se gjysma e të gjitha investimeve të huaja direkte shkoi në pasuri të paluajtshme. Për ne në EstateAll, që punojmë me investitorë që nga viti 2017, kjo është arsye për ta parë tregun pa syze rozë. Ka kaluar koha kur të huajt thjesht blinin «shtëpi pushimi të lira buzë detit». Sot klientët tanë janë investitorë pragmatikë. Ata llogaritin rendimentin, vlerësojnë potencialin e lagjeve të tëra, studiojnë financimin bankar dhe strategjitë e daljes.
Le të shohim faktet dhe shifrat.
- Viti 20251,64 miliardë €investime të huaja direkte në Shqipëri
- prej tyre në pasuri të paluajtshme561 milionë €34% e të gjitha investimeve të huaja direkte
- janar–qershor 202653,3%pesha e pasurive të paluajtshme në IHD: 609,6 milionë €
- deri më 31 dhjetor 20265%tatim mbi rivlerësimin e pasurisë
Viti 2025: 1,64 miliardë € nga të huajt
Sipas Bankës së Shqipërisë, në vitin 2025 të huajt investuan në vend 1,64 miliardë €. Prej tyre, 561 milionë € shkuan vetëm në pasuri të paluajtshme. Kjo përbën 34% të të gjitha investimeve të huaja direkte (për krahasim: në vitin 2024 ishte 24%, në vitin 2021 vetëm 19%).
Rritja e investimeve kapitale në sektor brenda një viti arriti në një shifër të jashtëzakonshme prej 48%. Një detaj i rëndësishëm: paratë nuk shkojnë vetëm në fondin e banesave, por edhe në ndërtimin e hoteleve dhe komplekseve turistike, në kushtet e bumit turistik.
Po çmimet?
Në gjysmën e parë të vitit 2025, indeksi kombëtar i çmimeve të banesave u rrit me 41,7% në baza vjetore (në Tiranë me 32,6%). Në gjysmën e dytë të vitit, rritja, siç pritej, u ngadalësua në 28%. Është e rëndësishme të kuptohet se këto janë shifra zyrtare mesatare. Për Vlorën, Sarandën dhe Durrësin nuk ka indekse të veçanta, ndërsa çmimet kadastrale për qëllime tatimore nuk pasqyrojnë shumat reale të transaksioneve.
Realiteti i Vlorës
Në vitet 2024–2025 çmimet në bregdet u rishkruan plotësisht. Lungomare, Uji i Ftohtë, Radhimë: listat e çmimeve në komplekset e reja banimi buzë detit janë rritur ndjeshëm. Blerësi është bërë më kërkues: tani kanë rëndësi vendndodhja, cilësia e betonit, pamja, qasja në plazh dhe infrastruktura përreth. Aktualisht çmimet e kërkuara për pronat likuide bregdetare në portofolin e EstateAll variojnë nga 1 500 deri në 3 500 € për m² (segmenti premium shkon edhe më lart). Por ky është çmimi i ofertës. Vlera reale e tregut përcaktohet gjithmonë vetëm pas auditimit të dokumenteve, vlerësimit të kushteve të transaksionit dhe negociatave.
Viti 2026: 609,6 milionë € në gjashtë muaj
Statistikat më të fundit tregojnë se tendenca vazhdon: nga janari deri në qershor 2026, vendi tërhoqi 1,14 miliardë € (+51% krahasuar me vitin e kaluar). Pjesa e pasurive të paluajtshme kaloi gjysmën: 609,6 milionë € (53,3%). Sektorët e tjerë (financat, prodhimi, IT) ende mbeten shumë pas. The Banker me të drejtë vë në dukje rrezikun e përqendrimit të kapitalit në një sektor të vetëm. Jemi plotësisht dakord: për një treg të shëndetshëm të pasurive të paluajtshme duhet që të zhvillohen energjia, logjistika dhe teknologjitë. Bizneset e reja sjellin vende pune dhe kërkesë solvente për banesa dhe zyra.
Ftohja: rritja e çmimeve po ngadalësohet
Në vitin 2026 tregu filloi të ftohet dhe të stabilizohet. Në gjysmën e parë të vitit, indeksi kombëtar u rrit vetëm me 10% (në Tiranë me 9%). Është zgjatur koha e ekspozimit: në kryeqytet një apartament shitet mesatarisht për 9,7 muaj, ndërsa në bregdet cikli i transaksionit është shkurtuar në 8,2 muaj. Një në pesë blerës është jorezident, kryesisht nga BE-ja. Në Vlorë shohim të njëjtën pamje. Pas rritjes së shpejtë të çmimeve, shitësit përballen me blerës të kujdesshëm që krahasojnë projektet dhe verifikojnë dokumentet. Pronat cilësore në vendndodhje të shkëlqyera shiten me siguri. Ndërsa pronat e mbivlerësuara dhe pak likuide mund të mbeten të pashitura për një kohë të gjatë. Kjo është pjekuria normale e tregut.
Infrastruktura si nxitëse e vlerës
Nuk blihen thjesht mure, blihet mjedisi. Gjatë 9 viteve të punës sonë, Vlora ka ndryshuar rrënjësisht: shëtitore, rrugë të reja, komplekse moderne banimi. Tani po ndjekim me vëmendje korridorin verior (Narta dhe Zvërneci). Në jug, nxitësi kryesor është bërë tuneli i Llogarasë. Gjashtë kilometra përmes maleve e shkurtuan rrugën nga Dukati në Palasë nga 45 në 7–8 minuta (nga Vlora në Palasë tani duhen rreth 20 minuta).
Ky është një avantazh i madh për turizmin dhe për likuiditetin e pasurive të paluajtshme në Rivierën Shqiptare.
Marina e jahteve dhe aeroporti
Projekti Vlora Marina tashmë po krijon një klasë të re pasurish të paluajtshme. Ne ndjekim me rigorozitet afatet dhe kostot reale të mirëmbajtjes. Me aeroportin ndërkombëtar të Vlorës situata është më e ndërlikuar. Në vitin 2026 projekti ngeci në mosmarrëveshje gjyqësore mes koncesionarëve, dhe data e nisjes së fluturimeve komerciale është e paqartë. Qasja jonë: nuk e përfshijmë një aeroport hipotetik në llogaritjet e rendimentit për klientët. Mbështetemi vetëm te infrastruktura që funksionon.
Projektet e Kushnerit: Sazani dhe Zvërneci
Nismat e Jared Kushnerit i dhanë Shqipërisë një fushatë globale PR. Në qershor qeveria e qartësoi situatën: ishulli i Sazanit mbetet në pronësi të shtetit, me model pjesëmarrjeje të përbashkët. Për Zvërnecin është miratuar vetëm leja e zhvillimit (jo e ndërtimit!), dhe përpara është një vlerësim i gjatë mjedisor. Ne po e ndjekim procesin: ligjshmëria dhe mjedisi kanë gjithmonë më shumë rëndësi se emrat e mëdhenj.
Rivlerësimi i pronave 2026: tatim 5%
Deri më 31 dhjetor 2026 është në fuqi një instrument i shkëlqyer. Pronarët mund të përditësojnë ligjërisht vlerën kadastrale të pronave të tyre, duke paguar vetëm 5% tatim mbi diferencën mes vlerës së vjetër dhe asaj të re. Ky është një hap absolutisht i nevojshëm për ata që kanë blerë shumë kohë më parë dhe po përgatiten të shesin, në mënyrë që të optimizojnë taksat në të ardhmen.
Çfarë i shqetëson investitorët?
Sipas një sondazhi të Shoqatës së Investitorëve të Huaj (FIAA), indeksi i klimës së biznesit ka rënë pak (në 45 pikë nga 100). Problemet kryesore të biznesit: të drejtat mbi tokën, burokracia, taksat, parashikueshmëria e gjykatave. Për EstateAll kjo është rutinë e përditshme: ne verifikojmë në detaje historikun e pronësisë dhe të drejtat e zhvilluesve. Shqipëria po i reformon ligjet sipas standardeve të BE-së, por ka rëndësi praktika e zbatimit të tyre në terren.
Paratë e mençura: bankat dhe BE-ja
Banka Evropiane e Investimeve po investon 50 milionë € në infrastrukturën e veriut të vendit. Këto fonde përgatitin terrenin për kapitalin privat. Vetë Shqipëria po ecën me vendosmëri drejt BE-së: janë hapur të 33 kapitujt negociues. Qëllimi është përmbyllja e procesit deri në fund të vitit 2027. Përveç kësaj, funksionon një fond i BE-së prej 922 milionë € për reformat. Për tregun e pasurive të paluajtshme, ky është një sinjal i qartë drejt më shumë transparence.
Parashikimi i EstateAll: çfarë të presim në vitin 2027?
Tregu po piqet. Rritja e furishme e çmimeve e viteve 2024–2025 ia ka lënë vendin një dinamike të moderuar dhe të shëndetshme. Nuk do të shohim më shtrenjtim të verbër të gjithçkaje. Në vitin 2027 do të mbizotërojë përzgjedhshmëria. Në Vlorë faktorët kyç do të jenë infrastruktura dhe marina. Në Sarandë, logjistika. Në Tiranë, ekonomia dhe cilësia e mjedisit. Do të fitojnë projektet me dokumente të përsosura, ndërtim cilësor dhe vendndodhje të shkëlqyer. Tregu shqiptar ruan një potencial të shkëlqyer, por koha e parave të lehta ka kaluar: tani kanë rëndësi analiza dhe llogaritja e saktë e investimeve.
Analiza e EstateAll: pasuri të paluajtshme dhe investime në Shqipëri.
Burimet: